Forældrekøb er stadig en populær købsform

0
387

Dette indlæg er et betalt indlæg - det indeholder betalte links.

Forældrekøb

Begrebet forældrekøb dækker over, når et forældrepar eller en forælder køber en bolig til det formål at leje den ud til deres barn. Det kan eksempelvis være for at sikre sig, at deres barn har et sted at bo op til studiestart. Det kan være en næsten umulig opgave for unge mennesker at komme ind på boligmarkedet – især i Københavnsområdet. Derudover kan man ved et forældrekøb opnå skattemæssige fordele.

Fordele og ulemper

Fordele ved forældrekøb:

  • Dit barn har en bopæl
  • Huslejen kan fastsættes attraktivt
  • Huslejen kan nedbringes yderligere, hvis dit barn bor sammen med en roomie
  • Dit barn kan søge boligsikring
  • Der er mulighed for at sælge boligen med et overskud, hvis boligpriserne stiger 

Mulige ulemper ved forældrekøb:

  • Du skal føre et årligt regnskab for din udlejningsvirksomhed
  • Mulige omkostninger til rådgivning mht. valg af beskatningsform
  • I tilfælde af at boligpriserne falder, er der risiko for at sælge boligen med tab
  • Der sættes krav til forældrenes friværdi og likviditet

Inden du køber

Du bør som det første undersøge, hvorvidt det er muligt i den ønskede ejerforening at udleje til forældrekøb. Det er forskelligt fra forening til forening, om de accepterer forældrekøb, hvorfor du kan spare dig selv for skuffelse og tidsspilde ved at finde information om dette. Derudover skal du være opmærksom på, om ejerforeningen stiller krav til, at der skal indgås en lejekontrakt mellem udlejer og lejer.

Beskatning af husleje

I tilfælde hvor en person lejer en bolig ud til en nærtbeslægtet, bliver man beskattet af et beløb svarende til markedslejen. Begrebet markedsleje betyder i al sin enkelthed, det du ville opkræver af lejer, hvis vedkommende ikke var nærtbeslægtet til dig. Det vil altså sige, hvis du udlejer boligen efter lejelovgivningens almindelige regler.

Fastsætter du en husleje, der er lavere end markedslejen, er du stadig forpligtet til at betale skat af markedslejen. Du bør også være opmærksom på, at differencen mellem markedslejen og den fastsatte husleje, vil blive betragtet som en gave. Det vil sige, at dit barn er forpligtet til at betale afgift af gaven, hvis beløbet overstiger nogle bestemte beløbsgrænser.

Link til SKAT omkring beskatning af forældrekøb generelt: http://skat.dk/skat.aspx?oid=2234784

Salg af forældrekøb

Når du skal til at sælge en bolig, der er anskaffet som et forældrekøb, skal du være opmærksom på, at du skal betale skat af fortjenesten, hvis du ikke har boet i boligen.

Overskuddet fra boligsalget beskattes som kapitalindkomst, medmindre du har angivet virksomhedsordningen som den foretrukne beskatningsmodel. Denne ordning har særlige regler.

I tilfælde af at boligen sælges med et tab, kan det trækkes fra, såfremt du har overskud på andre ejendomme. Du har dog mulighed for at gemme eventuelle tab til senere år.

Fortjenesten/tabet på boligen gøres op som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

Når forældrene sælger boligen til barnet

Som udgangspunkt har du altid mulighed for at sætte boligen til salg til markedsværdien. Det er den pris, som lignende boliger bliver sat til salg til.

En anden mulighed er at sælge boligen til mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Dette kan kun lade sig gøre i tilfælde af, at boligen ikke er blevet vurderet som udlejet. Hvis boligen sælges til en lavere pris end den seneste offentlige ejendomsvurdering, betragter SKAT denne forskel som en gave.

Bliver den pågældende bolig betragtet som udlejet, vil den blive vurderet lavere end fri (ikke-udlejede) boliger. Det betyder, at du ikke kan sælge den til 85% af den offentlige vurdering, men kun til markedsværdien.

Når barnet sælger boligen videre

Den dag dit barn vil sælge boligen til en anden, kan det ske til markedsprisen helt skattefrit – men kun hvis barnet har boet i boligen selv og benyttet det som sin faste bopæl.

Skattereglerne fremgår ejendomsavancebeskatningsloven, hvor der står, at fortjenesten af boligsalget beskattes som kapitalindkomst.

Link til reglerne: https://www.retsinformation.dk/Forms/r0710.aspx?id=158585

Salg af boligen til under 85% af den offentlige ejendomsvurdering

Det bliver betragtet som at give en gave, hvis boligen sælges til barnet for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi.

I tilfælde af at der gives en gave, vil den være en del af barnets betaling (også kaldet berigtigelse) for boligen. Ved et salg vil overskuddet blive kalkuleret ud fra salgsprisen og gaven.

Eksempel på gave som delvis betaling for en lejlighed:

Boligen sælges til 85 procent af
seneste vurdering på 1 mio. kr.
850.000 kr.
Barnet berigtiger købet på følgende måde:  
Overtagelse af prioritetsgæld til
kontant værdi på
700.000 kr.
Kontant betaling 50.000 kr.
Gave fra forælder til barn 100.000 kr.
I alt 850.000 kr.

 

Regnskab

Ved et forældrekøb er man forpligtet til at lave et regnskab over diverse indtægter og udgifter. Du skal være opmærksom på, at regnskabet skal opbevares i fem år, da SKAT skal have mulighed for at gennemgå regnskabet, hvis det bliver aktuelt.

Du kan trække følgende fra i din selvangivelse:

  • Ejendomsskatter
  • Vand-, kloak- og renovationsafgifter
  • Administration og revisorbistand til regnskabet
  • Forsikring af ejendommen
  • Skorstensfejer, snerydning og fejning
  • Kontingent til grundejerforening
  • Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
  • El, vand og varme (gælder kun, hvis dette indgår i huslejen)
  • Vedligeholdelse (her gælder særlige regler)

Boligsikring

Det har ingen særlig betydning, at boligen er et forældrekøb, hvorfor lejeforholdet reguleres efter lejelovens regler. Det betyder også, at dit barn kan søge boligsikring på lige fod med andre lejere.

Beskatning af forældrekøb

Du skal gøre op med dig selv, hvilken beskatningsform du ønsker at følge i forbindelse med dit forældrekøb. Du skal dog være opmærksom på, at du skal betale skat af huslejeindtægten – dog ikke ejendomsværdiskat.

Skat efter de almindelige skatteregler

Det er denne ordning, der automatisk vælges for dig, i tilfælde af at du ikke vælger en anden. Denne beskatningsmetode lægger dit overskud før renter til din personlige indkomst. Overskuddet bliver derfor beskattet efter samme princip, som du kender det fra din løn, hvorfor der også skal betales AM-bidrag. Fordelen ved skat efter de almindelige regler er, at det er nem ordning at administrere. Dog kan det rent skattemæssigt oftest betale sig at bruge en anden ordning. 

Virksomhedsordningen

Med denne løsning har du mulighed for at fratrække renteudgifterne direkte i overskuddet. Det betyder, at du ender ud med at betale et mindre AM-bidrag og eventuelt mindre i topskat. Du skal dog være opmærksom på, at der følger mange krav med til virksomhedsordningen.

Der er blandt andet krav til regnskabet, som fremgår af bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen. Indtægterne og udgifterne forbundet til udlejningen, skal være adskilt fra din privatøkonomi. Derudover skal prioritetsgæld og bankgæld være direkte forbundet med anskaffelsen og driften af udlejningsboligen. Du kan f.eks. gøre det ved at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.

Regnskabet er til for at illustrere, at virksomhedens økonomi og din private økonomi er holdt adskilt. Regnskabet skal også opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private og virksomhedens økonomi.

Hvis du vælger denne ordning, anbefales det at konsultere en revisor, da de administrative krav til virksomhedsordningen er omfattende. Får du hjælp fra en revisor, har du mulighed for at få fradrag for udgiften. 

Kapitalafkastordningen

Fordelen ved denne ordning er, at den er nemmere at administrere sammenlignet med virksomhedsordningen.

Anvendes kapitalafkastordningen, skal du udregne et kapitalafkast. Det vil blive beskatte som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst, som betyder, at du ender ud med at betale et mindre AM-bidrag og eventuelt mindre i topskat i forhold til de almindelige skatteregler.

Dit overskud før renter fratrukket dit kapitalafkast bliver beskattet som personlig indkomst.

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Hvorvidt dit valg falder på skat efter de almindelige skatteregler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bør din beslutning træffes på baggrund af en professionel vurdering af din sag. Skattereglerne kan være forvirrende og indviklede, hvorfor en boligadvokat bør kontaktes, inden du træffer den endelige afgørelse.

Omvendt forældrekøb

Omvendt forældrekøb dækker over, når dit barn går ud, og anskaffer en bolig med formålet om at give det videre til jer som forældre. Vi ser ofte, at barnet lavet et omvendt forældrekøb med henblik på at få bedsteforældrene tættere på børnebørnene, eller når forældrene skal til at gå på pension.